靠房地产赚钱，是有钱人专属的游戏吗？71年的杨尚谕，是成大研究所毕业的高材生，他在学生时期就不靠任何资助，凭着自己的力量买房收租，甚至找出房地产的稳定获利公式。现在，他则是管理上百间商品房、拥有自己公司的专业二房东。

而这些故事的开端，其实是一场家庭财务风暴。

家庭负债激发赚钱欲望 靠投资房产赚第一桶金

大三以前，杨尚谕一直过着不必为钱担心的生活，爸爸是公务员，妈妈经商，每个月他都有1万5千元的零用金可以花用。因为安逸惯了，对金钱没有危机意识，消费的时候他经常不看价钱，甚至动不动就掏钱请客。

没想到，大三下学期，妈妈的生意失败，瞬间负债千万，家中无法再供应杨尚谕生活费。失去了爸妈羽翼的保护，他除了要设法自立，也想帮忙家里填补钱坑，原本毕业后考公务员、安稳度日的规划，已经不是可以考虑的选项，他需要找到“离钱更近的方法”。

“我在保险公司接触到现金流游戏，了解到《富爸爸，穷爸爸》4个象限里富人和穷人的差别，也学到想要变有钱，就是要花很少的时间把钱放大。”为了赚钱，杨尚谕踏入保险业，也让自己的金钱观念转弯。

后来，他考上成大土木研究所，和朋友合租房子，他发现成大学生多，在当地出租房屋是一门好生意。正好一位朋友买了房子，他帮忙出租代管，学会了如何管理出租房。

接着，他用卖保险和当家教的收入支付头期款，买下一间35平、总价280万元的电梯大楼商品房，隔成2间套房、3间雅房出租，再用租金支付房贷。持有2年之后，房屋增值，他将房子出手，替妈妈还了一部分的债务，这也是他第一次体验当包租公的美好。

研究所快毕业时，指导教授原想推荐杨尚谕到半导体封测大厂工作，然而当时他一心想创业或从事金融行业，便婉拒了教授的好意。

土法炼钢当二房东 以创造双赢为诱因

退伍之后，杨尚谕回到老家，和朋友合资创业，做起二房东生意。因为当时没有相关人脉，只好“土法炼钢”，从58网上找房源。他依循过去的成功经验，锁定学区附近的出租公寓，承租时与房东协商，请对方降低租金，若需要装修或添购家具，则由杨尚谕的团队来负担。

“一开始我们就会表明来意，让房东知道委托包租代管的好处，强调我们是为彼此创造价值，有些房东年纪大了，已经无心管理租屋，或是手上房子太多，就会很乐意和我们合作。”

杨尚谕进一步解释，虽然房东降租，看起来好像是损失，但是因为一次签约长达3～5年，房东不只可以省下招租的麻烦，还能确保稳定收租，再加上整修都是无偿的，对于屋况老旧又舍不得花钱整理的房东来说，有很大的诱因。

杨尚谕举他包租的第一间公寓为例，当时他花了大约15万元来装修和隔间，每个月可以赚到1万5千元的租金价差，所以不到一年的时间，就可以回收装潢成本。

转攻日租市场 获利竟被成本吃光

随着包租的间数慢慢增加，杨尚谕发现部分客人有日租的需求，于是开始转攻日租市场。由于他选择的商品房大多位在黄金地点，容易受到旅客青睐，来客数非常高，全盛时期一个月甚至有数百万元租金进帐，不过令人讶异的是，赚的钱反而变少了。

“日租套房的管理成本更高！每天都要有人接待、打扫、补充备品，当时房务人员加临时工共有30位，但因为套房地点分散，无法做到有效率的管理，有一次跨年，我们打扫了100多间套房，连我都要跳下去帮忙！”杨尚谕回忆道。

更惨的是，因为日租生意影响到2星、3星的旅馆业者，让他屡屡遭到检举，甚至有数次被开罚。他无奈地说，其实自己并不是不想遵守法律，而是当时法规对于日租套房还没有明确的规范，让他想遵循也无从遵循。再加上市场上有竞争者复制相同模式，抢食大饼，让他在30岁那年黯然决定结束日租事业。

30岁之后，杨尚谕和一起创业的朋友拆伙，转为独立经营租赁事业，同时，也跟着一些合作过的房东到处看房、认识房屋中介，培养投资眼光。当他发现便宜商品房时，就找朋友合资买下，再转手卖出获利。

杨尚谕不讳言，投资房地产的报酬率高，但比较像是“投机钱”，而且是一次性的收入，和当职业二房东比起来，反而少了踏实的感觉。

也许是上天捉弄人，就在杨尚谕和老婆新婚，想着再过几年就能退休的时候，他倾全力投入主打生态养殖的水产事业，不仅把过去赚的大笔资产全部赔光，甚至和他的母亲一样，走上了负债之路。

这次事件让杨尚谕消沉了一段时间，也让他领悟到“ 不熟悉的产业不能做 ”，更不该在不了解一项产业的全貌时，就一股脑儿跳下去。

重回最熟悉的租赁业 用“月短租”开拓新市场

5年前，杨尚谕回到租赁业，继续经营包租代管，不同的是，他这次不做长租，也不做日租，而是选择市场上少见的“月短租”模式

杨尚谕分析道，大部分房东都喜欢出租1年以上，但市场上有一些短期租屋的需求无法被满足，像是出差、学语言、搬家、就医……等，这些人可能无法负担每天住在旅馆的费用，就可以选择月短租套房。从经营面来看，月短租不像日租需要耗费那么多的人力，管理成本相对较低，所以能拉高净利，再加上月短租和长租一样，会收取押金，万一设备遭到破坏，也不担心会有损失。

目前我们有一半租约的租期是半年，另一半则是1～3个月，租客有来自国外的，也有台湾人，入住率大约是9成到9成5。”杨尚谕说，这几年他和团队努力开发客源，才能有现在的成果。

不怕租期短、租客多，会让租屋品质变差吗？杨尚谕表示，当租客上门时，其实他们就已经做过筛选！“我们会先了解租客的背景和来源，如果觉得有疑虑，就不会租给对方，同时会用合约来规范租客的行为。

乐见二房东有法可管 租客、业者都获保障

杨尚谕还分享道，租屋市场其实也有淡旺季，不同客群的循环周期也不同，例如外籍学生和外商公司员工的时间，就不太一样。所以他在寻找租屋物件时，会尽量选择有多重客群的区域，而且最好能接近地铁的转乘枢纽，就能降低租屋的空置率。

“ 都要感谢恶房东张淑晶，让政府看到租赁市场的问题，并且立法解决。 ”杨尚谕欣慰地说，以往因为有少数像张淑晶这样坑杀房客，或是隐瞒房东、采地下经营的业者，让“二房东”3个字被污名化。现在法令实施，让他终于能光明正大当个政府认证的专业二房东，他认为这对业者和租客都是好事一桩。

他也提醒想加入包租代管或代租代管事业的人，一定要注意相关法令，依法办理公司登记和加入同业公会，并且参考内政部的公版租赁契约来签订合约，以避免触法。

来源：企鹅号 四川人在香港